Гайд по покупке недвижимости в Черногории
Пошаговая инструкция с примерами и кейсами
Черногория стала одним из наиболее привлекательных направлений для покупки недвижимости среди иностранцев. Мягкий климат, Адриатическое побережье, сравнительно невысокие цены и возможность получения ВНЖ на основании собственности (с января 2026 — при подтверждённой налоговой стоимости объекта от €150 000 для граждан вне ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии) делают рынок привлекательным — но прежде чем действовать, важно разобраться в процедуре.
1
Определение целей и бюджета
- •Инвестиции и аренда — анализ спроса в прибрежных зонах (Будва, Котор, Тиват, Бар)
- •Постоянное проживание — инфраструктура: магазины, школы, больницы, транспорт
- •Загородный дом для отдыха — живописные виды, близость к морю
- •Дополнительные затраты: налог при покупке 3–6%, услуги риелтора, нотариуса, переводчика
2
Поиск и работа с риелтором
- •Специализированные сайты, агентства, рекомендации знакомых
- •С августа 2025 года действует Закон о посредничестве в обороте и аренде недвижимости (принят 30.07.2025): обязательное лицензирование, экзамен для агентов, реестр посредников, страхование ответственности. Действующим агентствам дан год на регистрацию в реестре — к августу 2026 работать без неё нельзя. Проверяйте номер агентства в реестре.
- •Проверьте месторасположение, состояние коммуникаций и правовой статус объекта
- •Убедитесь в отсутствии обременений и задолженностей по коммунальным платежам
3
Юридическая проверка
- •Лист непокретности (аналог выписки из реестра собственности) — данные о владельце, обременения
- •Проверка через кадастр: ekatastar.me или сервис Goodroom (app.goodroom.me)
- •Для новостройки — разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (Upotrebna dozvola)
- •Земельные участки: иностранцам доступны, но в охраняемых зонах — ограничения
4
Предварительный договор и задаток
- •Sporazum (предварительный договор): цена, сроки, условия задатка
- •Задаток — обычно от 5 000 € до 10% от стоимости недвижимости
- •Условия возврата или невозврата при отказе от сделки
5
Нотариальное оформление
- •Подписание основного договора (Ugovor o kupoprodaji) у нотариуса
- •Присутствие: продавец (или доверенное лицо), покупатель, переводчик (если нет языка)
- •Стоимость нотариуса: 0,1–0,5% от суммы сделки (обычно 300–400 € при цене объекта 80 000 €)
6
Варианты оплаты
- •Банковский перевод (SWIFT или SEPA) — наиболее безопасный вариант
- •Нотариальный депозит (Escrow) — деньги передаются продавцу только после выполнения условий
- •Наличные — законом о противодействии отмыванию денег установлен лимит наличных расчётов (порядка €10 000); сделки с недвижимостью проводите безналично или через нотариальный депозит
Важные ресурсы
Государственный кадастр
ekatastar.meПроверка документов — Goodroom
app.goodroom.meПомните о дополнительных расходах
- • Налог при покупке вторичной недвижимости: 3–6% от рыночной стоимости по решению налогового органа општины (прогрессивно: 3% до €150 000, далее 5% и 6%). Именно это решение служит и подтверждением стоимости для ВНЖ по недвижимости
- • Новостройки — НДС уже включён в цену застройщика
- • Нотариус: 0,1–0,5% от суммы сделки
- • Переводчик: 50–100 €
Нужна оценка недвижимости?
Проведём профессиональную оценку перед покупкой или продажей.