Гайд по покупке недвижимости в Черногории

Пошаговая инструкция с примерами и кейсами

Черногория стала одним из наиболее привлекательных направлений для покупки недвижимости среди иностранцев. Мягкий климат, Адриатическое побережье, сравнительно невысокие цены и возможность получения ВНЖ на основании собственности (с января 2026 — при подтверждённой налоговой стоимости объекта от €150 000 для граждан вне ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии) делают рынок привлекательным — но прежде чем действовать, важно разобраться в процедуре.

Определение целей и бюджета

•Инвестиции и аренда — анализ спроса в прибрежных зонах (Будва, Котор, Тиват, Бар)
•Постоянное проживание — инфраструктура: магазины, школы, больницы, транспорт
•Загородный дом для отдыха — живописные виды, близость к морю
•Дополнительные затраты: налог при покупке 3–6%, услуги риелтора, нотариуса, переводчика

Поиск и работа с риелтором

•Специализированные сайты, агентства, рекомендации знакомых
•С августа 2025 года действует Закон о посредничестве в обороте и аренде недвижимости (принят 30.07.2025): обязательное лицензирование, экзамен для агентов, реестр посредников, страхование ответственности. Действующим агентствам дан год на регистрацию в реестре — к августу 2026 работать без неё нельзя. Проверяйте номер агентства в реестре.
•Проверьте месторасположение, состояние коммуникаций и правовой статус объекта
•Убедитесь в отсутствии обременений и задолженностей по коммунальным платежам

Юридическая проверка

•Лист непокретности (аналог выписки из реестра собственности) — данные о владельце, обременения
•Проверка через кадастр: ekatastar.me или геопортал geoportal.co.me (поиск по карте и кадастровому номеру)
•Для новостройки — разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (Upotrebna dozvola)
•Земельные участки: иностранцам доступны, но в охраняемых зонах — ограничения

Предварительный договор и задаток

•Predugovor (предварительный договор купли-продажи): цена, сроки, условия задатка (kapara)
•Задаток — обычно от 5 000 € до 10% от стоимости недвижимости
•Условия возврата или невозврата при отказе от сделки

Нотариальное оформление

•Подписание основного договора (Ugovor o kupoprodaji) у нотариуса
•Присутствие: продавец (или доверенное лицо), покупатель, переводчик (если нет языка)
•Стоимость нотариуса — по тарифу, действующему с апреля 2026 (Сл. лист ЦГ 49/2026): до €20 000 — €180; €20–40 тыс. — €250; €40–60 тыс. — €350; €60–80 тыс. — €420; €80–120 тыс. — €480; свыше €120 000 — плюс €13 за каждые начатые €15 000. Пример: объект за €80 000 → €480 (~0,6%)

Варианты оплаты

•Банковский перевод (SWIFT или SEPA) — наиболее безопасный вариант
•Нотариальный депозит (Escrow) — деньги передаются продавцу только после выполнения условий
•Наличные — закон о противодействии отмыванию денег (ст. 65) запрещает наличные платежи от €10 000, в том числе разбитые на части; с 12 мая 2026 года банки не принимают наличные от €10 000 по сделкам с недвижимостью. Расчёт за объект — только безналично или через нотариальный депозит

Важные ресурсы

Государственный кадастр

ekatastar.me

Геопортал — поиск по карте и кадастровому номеру

geoportal.co.me

Помните о дополнительных расходах

• Налог при покупке вторичной недвижимости: 3–6% от рыночной стоимости по решению налогового органа општины (прогрессивно: 3% до €150 000, далее 5% и 6%). Именно это решение служит и подтверждением стоимости для ВНЖ по недвижимости
• Новостройки — НДС уже включён в цену застройщика
• Нотариус: по тарифу 2026 года — например, €480 при цене объекта €80 000–120 000 (~0,6% от суммы сделки)
• Переводчик: 50–100 €

Нужна оценка недвижимости?

Проведём профессиональную оценку перед покупкой или продажей.

Оценка недвижимости

Актуально на август 2026 г. Материал носит информационный характер.